Immobilien: Werte schaffen & erhalten

So früh wie möglich – idealerweise 3–6 Monate vor dem geplanten Verkauf. Ein Makler erstellt zunächst eine fundierte Marktwertanalyse, berät zur optimalen Verkaufsstrategie und bereitet alle notwendigen Unterlagen vor. Wer zu spät handelt, riskiert einen Preis unterhalb des Marktwertes oder unnötig lange Vermarktungszeiten. Auch beim Kauf gilt: Wer sich früh registriert, bekommt als erstes Zugang zu Off-Market-Angeboten.

In Bayern beträgt die Maklerprovision üblicherweise je 3,57 % (inkl. MwSt.) für Käufer und Verkäufer – also jeweils 3 % zzgl. 19 % MwSt. Seit Dezember 2020 gilt das Halbteilungsprinzip (§ 656c BGB): Käufer und Verkäufer teilen die Provision zu gleichen Teilen. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € zahlen beide Seiten je 14.280 €, gesamt 28.560 € (7,14 %). Die Teilungspflicht gilt gesetzlich für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen (§ 656c BGB). Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien sprechen wir die Kostenstruktur individuell ab. Hinweis: Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip (§ 2 WoVermG) – d. h. wer den Makler beauftragt, zahlt ihn.

Ein Immobilienverkauf dauert im Durchschnitt 4–9 Monate: 4–8 Wochen für Vorbereitung und professionelles Exposé, 4–12 Wochen für Vermarktung und Besichtigungen, 2–4 Wochen für Notartermin und Kaufpreisabwicklung – plus 2–6 Monate für die Grundbuchumschreibung (je nach Auslastung des zuständigen Grundbuchamts; im Raum Nürnberg/Erlangen aktuell längere Wartezeiten). Die typische Reihenfolge: Notartermin → Auflassungsvormerkung → Kaufpreisfälligkeit → Schlüsselübergabe nach vollständiger Kaufpreiszahlung → formelle Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Off-Market Immobilien werden nicht öffentlich auf Portalen wie ImmoScout oder Immowelt inseriert, sondern diskret über persönliche Netzwerke vermittelt. Für Verkäufer bedeutet das: keine öffentliche Preisfindung, diskreter Verkauf ohne Nachbarschaftsgespräche, höhere Abschlussquote. Für Käufer: Zugang zu Objekten, die nie in der Öffentlichkeit erscheinen. Die Beratungsmanufaktur pflegt ein aktives Off-Market Netzwerk in der Region Nürnberg/Eckental – registrieren Sie sich als Käufer und erhalten Sie als erstes ein Angebot.

Für einen reibungslosen Immobilienverkauf benötigen Sie: Grundbuchauszug (empfohlen: nicht älter als 3 Monate – Notare und Banken verlangen aktuelle Einträge), Flurkarte/Lageplan, Baupläne und Grundrisse, Energieausweis (gesetzliche Pflicht – muss bereits bei der ersten Besichtigung vorliegen, Bußgeld bis 15.000 € bei Verstoß), Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung und aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlung. Wir unterstützen Sie bei der vollständigen Zusammenstellung aller Unterlagen und prüfen auf Vollständigkeit.

Eine professionelle Immobilienbewertung basiert auf drei anerkannten Verfahren (ImmoWertV 2022): dem Vergleichswertverfahren (Verkaufspreise ähnlicher Objekte – Standard für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Lagen mit ausreichend Vergleichsdaten), dem Ertragswertverfahren (bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien, auf Basis erzielbarer Mieterträge) oder dem Sachwertverfahren (bei Immobilien ohne ausreichende Vergleichsdaten – z. B. freistehende Einfamilienhäuser in Randlagen oder besondere Objekte). In der Praxis werden oft zwei Verfahren kombiniert. Wir analysieren Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Marktentwicklung, um einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln.

Bei aktuellen Finanzierungszinsen von ca. 3,5–4,0 % (Stand 2026) sollte die Nettomietrendite nach Kosten mindestens 4–5 % betragen, damit sich eine Kapitalanlage-Immobilie rechnet. Relevante Faktoren sind: Kaufpreis, erzielbare Kaltmiete, Leerstandsrisiko, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Finanzierungszinsen. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und 14.000 € Jahreskaltmiete beträgt die Bruttomietrendite ca. 4,7 % (auf den Kaufpreis; inkl. Kaufnebenkosten von ca. 8–9 % sinkt die Bruttorendite auf rund 4,3 %). Wir berechnen die Nettorendite für konkrete Objekte und helfen Ihnen bei einer fundierten Entscheidung. Hinweis: Diese Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle Beratung. Die tatsächliche Rentabilität hängt von Ihrer persönlichen Steuer- und Finanzierungssituation ab.

Ein seriöser Immobilienmakler besitzt eine Erlaubnis nach §34c GewO (prüfbar über das IHK-Maklervermittlungsregister), erfüllt die gesetzliche Weiterbildungspflicht (20 Stunden alle 3 Jahre) und verfügt über eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung. Weitere Qualitätskriterien: Schriftlicher Maklervertrag mit klarer Laufzeit und Kündigungsregelung, transparente Provisionsvereinbarung vor Auftragserteilung, nachweisbare Ortskenntnisse im Zielgebiet, professionelles Exposé mit Grundrissen und gültigem Energieausweis sowie ein strukturierter Vermarktungsplan. Die Beratungsmanufaktur arbeitet ausschließlich mit zugelassenen Fachleuten und bietet zusätzlich eine ganzheitliche Beratung, die Baufinanzierung und Hausverwaltung einschließt.