Was zählt als Eigenkapital bei der Baufinanzierung?
Eigenkapital ist alles, was du selbst in die Finanzierung einbringen kannst — ohne es leihen zu müssen. Banken bewerten Eigenkapital als Sicherheit: Je mehr du mitbringst, desto geringer das Ausfallrisiko für die Bank, desto besser dein Zinssatz.
Sparguthaben & liquide Mittel
Der einfachste Teil: Alles, was du kurzfristig auszahlen kannst. Banken möchten in der Regel Kontoauszüge der letzten 3 Monate sehen.
- Girokonto, Tagesgeld, Festgeld
- Sparbücher und Sparbriefe
- Geldmarktfonds (jederzeit verkaufbar)
Wertpapiere & ETF-Depot
ETFs, Aktien und Fonds zählen ebenfalls — allerdings mit einem Sicherheitsabschlag von 10–20 % auf den aktuellen Depotwert. Banken rechnen damit, dass du das Depot bei einem schlechten Markttiming mit Verlust verkaufen musst.
Tipp: Wenn du dein ETF-Depot als Eigenkapital einsetzen willst, plane idealerweise 6–12 Monate Vorlauf — so kannst du einen schlechten Verkaufszeitpunkt besser vermeiden.
Bausparvertrag & Lebensversicherung
Der angesparte Betrag eines Bausparvertrags (nicht die Bausparsumme!) sowie der Rückkaufswert einer Kapitallebensversicherung zählen als Eigenkapital. Wichtig: Der Rückkaufswert ist oft deutlich niedriger als die eingezahlten Beiträge — prüfe das genau.
Wir helfen dir, alle verfügbaren Mittel zu erfassen und optimal für deine Finanzierung einzusetzen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
Es gibt zwei Eigenkapitalquoten, die du kennen solltest: die Mindestquote der Bank und die empfohlene Quote für optimale Konditionen.
| Eigenkapitalquote | Bedeutung | Zinsvorteil (ca.) |
|---|---|---|
| 0 % (Vollfinanzierung) | Möglich, aber teuer | Basisrate +1,0–1,5 % |
| 10–15 % (nur Nebenkosten) | Minimalfall, höhere Zinsen | Basisrate +0,5–0,8 % |
| 20–30 % (Standard) | Gute Konditionen | Basisrate |
| 30–40 % (optimal) | Beste Konditionen, niedrigste Rate | Basisrate −0,2–0,4 % |
Die Kaufnebenkosten nicht vergessen
Viele unterschätzen die Nebenkosten beim Immobilienkauf. Sie betragen je nach Bundesland und Situation 10–15 % des Kaufpreises und sollten unbedingt aus Eigenkapital finanziert werden — Banken nehmen diese Kosten in der Regel nicht in die Finanzierung auf.
| Kostenpunkt | Anteil am Kaufpreis | Beispiel bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Bayern) | 3,5 % | 14.000 € |
| Notar- & Grundbuchkosten | ca. 2 % | 8.000 € |
| Maklercourtage (wenn fällig) | 0–3,57 % | 0–14.280 € |
| Gesamt Nebenkosten | 5,5–9 % | 22.000–36.000 € |
Konkretes Rechenbeispiel
Du möchtest eine Eigentumswohnung in Nürnberg für 350.000 € kaufen. Hier ist die vollständige Eigenkapital-Rechnung:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 350.000 € |
| + Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %) | 12.250 € |
| + Notar & Grundbuch (ca. 2 %) | 7.000 € |
| + Makler (angenommen: 3,57 %) | 12.495 € |
| Gesamtkosten | 381.745 € |
| Empfohlenes Eigenkapital (20 % Kaufpreis + Nebenkosten) | ca. 102.000 € |
| Darlehen (ca. 80 % des Kaufpreises) | 280.000 € |
Jedes Objekt ist anders — wir berechnen deine optimale Finanzierungsstruktur kostenlos und unverbindlich.
Eigenkapital schneller ansparen — 4 bewährte Wege
Falls dein Eigenkapital noch nicht reicht: Hier sind die effektivsten Methoden zum Aufbau.
1. ETF-Sparplan (für mittelfristige Ziele, 5+ Jahre)
Mit einem monatlichen ETF-Sparplan auf einen MSCI World Index ETF erzielst du langfristig ca. 6–8 % Rendite p.a. Bei 500 € monatlicher Einzahlung wächst dein Depot in 7 Jahren auf ca. 57.000 € (bei 7 % p.a.).
2. Hochzins-Tagesgeld (für kurzfristige Ziele, bis 3 Jahre)
Aktuell bieten Online-Banken bis zu 3,5 % Zinsen auf Tagesgeld. Bei 40.000 € Startkapital und 500 € monatlicher Einzahlung wächst dein Eigenkapital in 3 Jahren auf ca. 60.000 €.
3. Bausparvertrag mit staatlicher Förderung
Wer unter bestimmten Einkommensgrenzen liegt, profitiert von Wohnungsbauprämie (8,8 % auf max. 700 €/Jahr) und Arbeitnehmer-Sparzulage (9 % auf vermögenswirksame Leistungen). Ideal zum "Zusatz-Pushen" des Eigenkapitals.
4. Schenkung aus dem Familienkreis
Der steuerliche Freibetrag für Schenkungen von Eltern liegt bei 400.000 € alle 10 Jahre. Wer das nutzt, kann erhebliches Eigenkapital steuerfrei übertragen. Ein Notarvertrag ist dabei nicht zwingend, aber empfehlenswert.
Häufige Fragen zum Eigenkapital
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Banken empfehlen mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 80.000 €. Zusätzlich sollten Sie die Kaufnebenkosten von ca. 10–15 % (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) aus Eigenmitteln finanzieren — also insgesamt 30–35 % des Kaufpreises.
Was zählt als Eigenkapital bei der Baufinanzierung?
Als Eigenkapital zählen: Bankguthaben (Girokonto, Tagesgeld, Festgeld), Wertpapiere (Aktien, ETFs, Fonds — mit Sicherheitsabschlag), Bausparverträge (angesparter Betrag), Lebensversicherungsrückkaufswert und Schenkungen von Familie. Nicht anerkannt werden gesetzliche Rentenansprüche oder laufende Einkünfte.
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
Vollfinanzierungen sind möglich, aber deutlich teurer: Die Zinsen liegen 0,5–1,5 % höher als bei Eigenkapital-Finanzierungen. Empfehlenswert nur bei sehr sicherem Einkommen und wenn zumindest die Nebenkosten (10–15 %) aus Eigenmitteln kommen.
Wie kann ich schnell Eigenkapital für ein Haus ansparen?
Die effektivsten Methoden: (1) ETF-Sparplan für mittelfristige Ziele (5+ Jahre, ca. 7 % p.a.), (2) Hochzins-Tagesgeld für kurzfristige Ziele (bis 3 Jahre, ca. 3,5 %), (3) Bausparvertrag für staatliche Förderung (Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmer-Sparzulage), (4) Schenkungen aus dem Familienkreis nutzen (Freibetrag: 400.000 € alle 10 Jahre von Eltern).
In einem kostenlosen Erstgespräch analysieren wir deine Situation und zeigen dir, wie du dein Eigenkapital optimal einsetzt.